En hyresfastighet värd 8 miljoner kronor kan vara bekväm med 5 miljoner i lån. En annan fastighet till samma pris kan börja få problem redan vid 3,5 miljoner.

Skillnaden sitter inte bara i marknadsvärdet. Det avgörande är hur mycket pengar huset faktiskt lämnar efter sina löpande utgifter – och hur stor del av de pengarna som sedan försvinner till ränta och amortering.

Vi tar en hyresfastighet och provar olika stora lån på den.

Börja med pengarna som fastigheten tjänar

Huset har årliga hyresintäkter på 800 000 kronor.

Driften kostar 320 000 kronor. Där ingår exempelvis värme, vatten, försäkring, fastighetsskötsel och andra normala kostnader.

Kvar blir:

800 000 − 320 000 = 480 000 kronor.

Det är vårt förenklade driftnetto.

Än så länge vet vi egentligen ingenting om hur bra affären är. Vi vet bara att byggnaden skapar 480 000 kronor innan kostnaden för skulden kommer in.

Nu blir det mer intressant.

480 000 kronor är inte fritt utrymme för lån

Det går att göra ett enkelt misstag här.

Om driftnettot är 480 000 kronor kanske ett lån med 350 000 kronor i årlig ränta och amortering ser möjligt ut. Det finns ju fortfarande 130 000 kronor kvar.

Men en fastighet behöver marginal.

Ett större underhåll kommer förr eller senare. Någon lägenhet kan stå tom. Driftskostnader kan öka och räntan kan ändras.

De sista kronorna i driftnettot bör därför inte planeras bort redan från början.

Ju mindre som återstår efter lånet, desto mer måste gå rätt.

Samma hyresfastighet med 3 miljoner i lån

Vi börjar försiktigt.

Lånet är 3 miljoner kronor och räntan 5 procent.

Räntekostnaden blir:

150 000 kronor per år.

Om vi dessutom räknar med 50 000 kronor i amortering återstår:

480 000 − 150 000 − 50 000 = 280 000 kronor.

Det finns alltså en ganska rejäl marginal.

En större reparation behöver inte omedelbart skapa ett likviditetsproblem. Huset har också bättre möjlighet att hantera en period med lägre hyror.

Vad händer om lånet är 4 miljoner?

Nu ökar skulden med en miljon.

Vid samma ränta kostar lånet 200 000 kronor om året.

Lägg till 60 000 kronor i amortering:

480 000 − 200 000 − 60 000 = 220 000 kronor.

Fastighetens verksamhet är exakt densamma.

Den enda förändringen är att ägaren har mer skuld.

Ändå har den årliga marginalen minskat med 60 000 kronor.

Det behöver inte göra lånet för stort. Men nu finns mindre utrymme för sådant som inte låg i kalkylen.

Vid 5 miljoner börjar skulden märkas ordentligt

Vi ökar lånet en gång till.

Fem miljoner med 5 procents ränta ger 250 000 kronor i årlig räntekostnad.

Anta en amortering på 75 000 kronor.

Då blir resultatet:

480 000 − 250 000 − 75 000 = 155 000 kronor.

Fortfarande positivt.

Men jämför med våra 280 000 kronor vid 3 miljoner i lån.

Samma hyresfastighet har nu 125 000 kronor mindre kvar varje år.

Det är priset för den högre skuldsättningen.

När äter lånet upp för mycket av driftnettot?

Det finns ingen procentsats som fungerar för alla hus.

155 000 kronor kvar kan vara fullt tillräckligt i en välrenoverad byggnad där stora arbeten redan är gjorda.

Samma summa kan kännas väldigt tunn om taket är 40 år gammalt, stammarna är tveksamma och värmesystemet sjunger på sista versen.

När du räknar på lån till hyresfastighet behöver skulden därför sättas i relation till mer än bara fastighetsvärdet. Driftnetto, skick och framtida utgifter berättar mer om hur tungt lånet faktiskt blir.

Ett hus med stora marginaler kan bära mer skuld.

Ett hus som redan går på ekonomisk tomgång bör inte belastas på samma sätt.

Dra bort en lägenhet och räkna igen

Nu gör vi något obehagligt med kalkylen.

Vi sänker hyresintäkterna från 800 000 till 720 000 kronor under ett sämre år.

Driftskostnaderna minskar inte lika mycket. Vi säger att de fortfarande är 310 000 kronor.

Nytt driftnetto:

410 000 kronor.

Med vårt lån på 5 miljoner har vi 250 000 kronor i ränta och 75 000 i amortering.

Kvar:

85 000 kronor.

Plötsligt ser samma skuld betydligt tyngre ut.

Det är därför maximala hyresintäkter är ett dåligt stresstest. Skulden ska helst fungera även när huset har ett mindre bra år.

Två lika lönsamma hus kan tåla olika mycket lån

Anta att två hyresfastigheter båda har ett driftnetto på 500 000 kronor.

Den första är nyligen renoverad. Tak, fönster, stammar och värmesystem är åtgärdade.

Den andra har nästan exakt samma ekonomi idag, men flera stora arbeten väntar inom fem år.

På ett kalkylblad ser driftnettot likadant ut.

Som ägare gör det inte det.

Det första huset kan använda en större del av sina pengar till ränta och amortering. Det andra behöver sannolikt reservera mer för kommande arbeten.

Det är ett bra exempel på varför ett lånebelopp inte kan räknas fram enbart från hyror och drift.

Fastigheten själv måste också läsas.

Egen insats förändrar hela bilden

Vi säger att fastigheten kostar 7 miljoner kronor.

Köpare A går in med 2 miljoner och lånar 5 miljoner.

Köpare B lägger in 3,5 miljoner och lånar lika mycket.

De köper samma byggnad. De får samma hyror och betalar samma driftskostnader.

Men vid 5 procents ränta skiljer räntekostnaden 75 000 kronor om året.

Köpare B har bundit betydligt mer eget kapital i affären, men får samtidigt ett starkare löpande kassaflöde.

Det finns alltså två sidor.

Mindre lån ger större marginal. Mer eget kapital betyder samtidigt att fler av dina egna pengar sitter fast i fastigheten.

Räkna baklänges från den marginal du vill ha

Här tycker jag många kalkyler borde börja.

Anta att driftnettot är 480 000 kronor.

Du bestämmer att minst 180 000 kronor ska finnas kvar efter ränta och amortering.

Då finns maximalt:

300 000 kronor

att använda till lånets årliga betalningar.

Om du räknar med exempelvis 5 procents ränta kan du sedan testa olika skuldbelopp och amorteringar tills du hittar en nivå som lämnar den marginal du vill ha.

Nu har du vänt på frågan.

Du frågar inte:

Hur mycket kan jag låna?

Du frågar:

Hur mycket vill jag att huset ska ha kvar när lånet är betalt?

Det är en betydligt sundare startpunkt.

Bankens max behöver inte vara ditt max

Banken kan komma fram till att ett visst lånebelopp är acceptabelt.

Det betyder att banken är beredd att ta kreditrisken enligt sina villkor.

Det säger inte att du måste utnyttja hela utrymmet.

Om en hyresfastighet fungerar mycket bra med 4 miljoner i skuld och bara hjälpligt med 5 miljoner är den extra miljonen inte gratis handlingsutrymme.

Den kostar ränta varje år och gör huset mer känsligt för sämre tider.

Ibland är ett mindre lån helt enkelt en del av en bättre fastighetsaffär.

Låneutrymmet finns i marginalen

Fastighetens värde spelar naturligtvis roll. Det avgör bland annat vilken säkerhet banken har.

Men värdet betalar inte den löpande räntan.

Det gör hyrorna efter att husets kostnader är betalda.

Därför är den mest intressanta siffran inte alltid hur många procent av marknadsvärdet som går att belåna.

Titta på vad som finns kvar efter drift, ränta och amortering.

Sänk sedan hyrorna lite, höj räntan och lägg in en oväntad kostnad.

Om hyresfastigheten fortfarande har pengar över börjar du närma dig ett lånebelopp som huset faktiskt kan bära – inte bara ett som ser möjligt ut i den första kalkylen.